ECLINLGHAMS20212459

Instantie Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak 03-08-2021

Datum publicatie 18-08-2021

Zaaknummer 19/01234

Rechtsgebieden Belastingrecht

Bijzondere kenmerken Hoger beroep

Inhoudsindicatie WOZ woning. Nu belanghebbende referentiepanden in dezelfde straat heeft aangedragen met een lagere transactieprijs dan de voor de woning vastgestelde WOZ waarde, heeft de heffingsambtenaar - zonder nadere toelichting - niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl; Viditax (FutD), 19-8-2021

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 19/01234

3 augustus 2021

uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, gemachtigde: A. Oosters tegen de uitspraak van 21 juni 2018 in de zaak met kenmerk HAA 18/5622 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2018 de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [A-straat] 38 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 212.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 bekend gemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 8 november 2018, afgewezen en de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar uitspraak van 21 juni 2018 ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 augustus 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juni 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met een uitbouw, twee dakkapellen en een blokhut. De inhoud van de woning is ongeveer 334 m³ en de oppervlakte van het perceel is 153 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter staving van de door hem voor de woning op € 212.000 vastgestelde waarde onder meer verwezen naar het in eerste aanleg overgelegde taxatieverslag en waardematrix, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentieobjecten. In de matrix is het volgende vermeld:

[matrix]

2.3.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep voorgestane waarde van € 193.000 verwezen naar een (herziene) matrix. Evenals voornoemde waardematrix van de heffingsambtenaar bevat de matrix van belanghebbende gegevens van de woning alsmede (verkoop)gegevens van drie woningen aan de hand waarvan de in hoger beroep voorgestane waarde is onderbouwd.

3Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning (met waardepeildatum 1 januari 2017) niet te hoog is vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en ‘verweerder’).

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.

Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Met de hiervoor vermelde waardematrix heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verschillen in ligging tussen de woning en de aan de [B-straat] gelegen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank niet zodanig dat aan die vergelijking geen relevante marktgegevens zijn te ontlenen. Dat de [A-straat] anders dan de [B-straat] een doorgaande weg is heeft verweerder gemotiveerd bestreden. Met hetgeen eiser daartegenover heeft gesteld acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat van een mindere ligging van de woning kan worden gesproken. Dat de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten [A-straat] 82 en 85 minder geschikt zijn als vergelijkingsobject is door verweerder ter zitting voldoende onderbouwd. De verkoop van de goed vergelijkbare woning [A-straat] 44 dateert van meer dan een jaar voor de waardepeildatum. Dat verweerder deze verkoop buiten beschouwing heeft gelaten is daarom, gegeven de beschikbaarheid van recent verkochte en goed vergelijkbare objecten, niet onjuist. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten uit de matrix kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De woning [A-straat] 32 is zowel door eiser als door verweerder bij hun waarderingen betrokken. De voor deze woning gerealiseerde prijs biedt weliswaar aanknopingspunten voor een lagere waarde maar verweerder heeft terecht een gemiddelde waarde per kubieke meter gehanteerd waarbij ook betekenis is toegekend aan de vergelijkingsobjecten in de [B-straat].

Weliswaar vertonen de gekozen vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. Dat verweerder zich, zoals eiser ter zitting heeft betoogd, bij de selectie van vergelijkingsobjecten heeft laten leiden door een streven tot een zo hoog mogelijke waarde te kunnen komen en daarom heeft gekozen voor de hoogste gerealiseerde prijzen en dat hij daarmee in strijd heeft gehandeld met de uitgangspunten die zijn neer gelegd in het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, onderschrijft de rechtbank niet. Uitgangspunt bij de waardering van een woning is het hierboven onder 6 weergegeven waardebegrip. Bij het bepalen van die waarde staat het verweerder vrij om binnen de marges van de voor woningen gebruikelijke waarderingsmethode die gegevens te gebruiken die onderbouwing geven aan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Nu in het onderhavige geval is vastgesteld dat de gekozen referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met woning heeft verweerder met zijn keuze voor de vergelijkingsobjecten niet gehandeld in strijd met enige geschreven of ongeschreven rechtsregel.

10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

5Beoordeling van het geschil

5.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.

5.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde rekening gehouden met de verkoopprijzen die rondom de waardepeildatum voor objecten aan de [A-straat] 32, de [B-straat] 9 en de [B-straat] 71 te [Z] (hierna: de referentieobjecten) zijn gerealiseerd.

5.3.

Het betoog van belanghebbende richt zich met name op de keus voor deze referentieobjecten. De heffingsambtenaar had naast de [A-straat] 32, ook [A-straat] 82 en [A-straat] 85 als referentieobjecten in aanmerking moeten nemen. Om te komen tot een zo betrouwbaar mogelijke waarde dienen de verschillen tussen de objecten en de verkoopomstandigheden namelijk zo klein mogelijk te zijn. Om die reden verdienen de objecten uit dezelfde straat de voorkeur boven de aan de [B-straat] gelegen panden. De ligging van de panden aan de [B-straat] is namelijk beter dan de ligging van de panden aan de [A-straat] ; de [A-straat] is een ontsluitingsweg en in de [B-straat] is minder ruimtelijke druk, aldus nog steeds belanghebbende.

5.4.

Het Hof dient te beoordelen of de heffingsambtenaar – in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd – aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daar niet in geslaagd is. Ter motivering dient het volgende.

De door belanghebbende aangedragen panden aan de [A-straat] (nummers 82, 85 en 32) zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en zijn naar het oordeel van het Hof wat type, bouwjaar en ligging (in dezelfde straat) betreft vergelijkbaar met de woning. Het Hof heeft geconstateerd dat de gerealiseerde verkoopprijzen van deze drie panden lager zijn (respectievelijk € 200.000, € 195.000 en € 195.000) dan de door de heffingsambtenaar voor de woning vastgestelde WOZ-waarde. Uit de stukken volgt niet waarom de waarde van de woning hoger zou zijn dan de waarde van de andere aan de [A-straat] gelegen panden. De heffingsambtenaar heeft daar ook ter zitting in hoger beroep geen verklaring voor kunnen geven. Zijn stelling dat nummer 32 ver voor waardepeildatum is verkocht, treft geen doel. Ook als de gevel van de woning anders zou zijn dan die van de vergelijkingspanden (het Hof kan dat aan de hand van de overgelegde foto’s niet vaststellen) is dat geen (voldoende) verklaring. De grotere inhoud van de [A-straat] 82 (375 m³) en de [A-straat] 85 (350 m³), rechtvaardigt eerder dat de waarde van de woning lager is dan de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen – ook als rekening gehouden zou worden met de kwaliteit van het stucwerk en de staat van de keuken van nummer 82. Ook nu het om beperkte verschillen in verkoopopbrengst en vastgestelde waarde gaat, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, zonder nadere toelichting, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 212.000 niet te hoog is.

5.5.

Het Hof dient vervolgens te oordelen of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 193.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in deze bewijslast is geslaagd. Hiervoor acht het Hof van belang dat de heffingsambtenaar de in de matrix van belanghebbende opgenomen ‘scores’ voor diverse factoren (kwaliteit, onderhoud, ligging, luxe, duurzaamheid en uitstraling) gemotiveerd heeft betwist en belanghebbende deze ‘scores’ niet heeft onderbouwd met objectieve, voor het Hof toetsbare, gegevens.

Meer in zijn algemeen merkt het Hof op dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van een vergelijkingsobject op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Relevant is slechts de WOZ-waarde van het object als geheel. Ook om die reden is het Hof niet gehouden om op alle onderdelen van de berekeningen, zoals die in de taxatie voorkomen, in te gaan.

5.6.

Nu geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2017, rekening houdend met al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, vast op € 200.000.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

6Kosten

Het Hof acht aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.795 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting à € 265; 2 punten voor het (hoger) beroepschrift en 2 punten voor het verschijnen ter zitting in (hoger) beroep à € 534 per punt (wegingsfactor 1), vermeerderd met de kosten van het taxatierapport (€ 129 incl. btw)).

7Beslissing

Het Hof:

-        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

-        verklaart het beroep gegrond;

-        vernietigt de uitspraak op bezwaar;

-        vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [A-straat] 38 te [Z] voor het kalenderjaar 2018 tot € 200.000;

-        vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 dienovereenkomstig;

-        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van (€ 46 + € 128) in totaal € 174 vergoedt;

-        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar en (hoger) beroep van € 2.795.

De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de dertiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 3 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken.