ECLINLGHSHE20212751

Instantie Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak 02-09-2021

Datum publicatie 07-09-2021

Zaaknummer 20/00522

Rechtsgebieden Belastingrecht

Bijzondere kenmerken Hoger beroep

Inhoudsindicatie WOZ waarde woning. Er zijn twee identieke woningen in dezelfde straat met een lagere WOZ-waarde. Er zijn niet meer identieke woningen. Op grond van de meerderheidsregel verlaagt het hof de WOZ waarde.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl; Viditax (FutD), 7-9-2021

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 20/00522

Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende], wonend in [woonplaats], hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 26 augustus 2020, nummer BRE 18/5327 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Terneuzen, hierna: de heffingsambtenaar.

1Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ beschikking) en daarbij de waarde van [a-straat] 5 in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

De zitting heeft digitaal via een beeld- en geluidverbinding plaatsgevonden op 16 juni 2021 in ’s-Hertogenbosch. Aan de zitting hebben deelgenomen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en taxateur [taxateur 1] .

1.7.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.

2Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 2005. Het betreft een vrijstaande woning, met aangebouwde garage, een aanbouw met plat dak en een tuinhuis. De inhoud van de woning is 579 m3 en de oppervlakte van het perceel is 399 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 12 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld op € 350.000 voor het kalenderjaar 2018.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd, opgemaakt op 3 september 2018 door taxateur [taxateur 2] . Bij de waardebepaling is het eigen verkoopcijfer van de woning en de gegevens van twee referentieobjecten in de beoordeling betrokken:

Object

Verkoopprijs

Verkoopdatum

[a-straat] 5, [woonplaats]

€ 370.000

09-08-2017

[a-straat] 6, [woonplaats]

€ 355.000

05-09-2016

[b-straat] 4, [woonplaats]

€ 382.500

27-11-2017

Het taxatierapport bevat verder een luchtfoto, kadastrale kenmerken en een foto van de woning en beschrijvingen met foto’s van de referentieobjecten. In het taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 370.000.

2.4.

De woning is gelegen in een straat met in totaal 14 vrijstaande woningen. Alle woningen hebben nagenoeg hetzelfde uiterlijk, dezelfde bouwstijl, en zijn geplaatst op vergelijkbare percelen. De inhoud van al deze woningen (zonder aanbouw) bedraagt 579 m3. De woning van belanghebbende heeft een aanbouw van 45 m3. In de straat waarin de woning is gelegen zijn twee andere woningen aanwezig met een aanbouw, namelijk [a-straat] 3 en [a-straat] 12. De aanbouw bij de woning gelegen aan [a-straat] 3 heeft dezelfde grootte als de aanbouw van de woning. De aanbouw bij de woning gelegen aan [a-straat] 12 is 4 m3 kleiner dan de aanbouw van de woning. De WOZ waarde van [a-straat] 3 is per waardepeildatum vastgesteld op € 317.000, en de WOZ waarde van [a-straat] 12 op € 316.000.

3

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

1) Is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld?

2) Moet de waarde worden verlaagd op grond van het gelijkheidsbeginsel?

3) Heeft de heffingsambtenaar in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel gehandeld?

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1 Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de woning zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.2 De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

4.3.

Belanghebbende is van mening dat de woning op de waardepeildatum een waarde heeft van € 300.000.

4.4.

De heffingsambtenaar stelt dat de waarde op de waardepeildatum terecht op € 350.000 is vastgesteld. In het taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 370.000. Op de zitting bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar verklaard dat bij de vaststelling van de waarde van € 350.000 rekening is gehouden met het waardeverschil tussen de waardepeildatum en het moment van verkoop van de woning.

4.5.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de WOZ-waarde van een woning in beginsel overeenkomt met de koopsom van de woning, indien de woning kort voor of kort na de waardepeildatum is vastgesteld. Indien de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de koopsom feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft, kan van de koopsom worden afgeweken. Evenals de rechtbank overweegt het hof dat gesteld noch aannemelijk is geworden dat de koopsom in dit geval niet de waarde in het economische verkeer van de woning vertegenwoordigt.

Gelijkheidsbeginsel/meerderheidsregel

4.6.

Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Het hof stelt voorop dat het aan belanghebbende is om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.

4.7.

Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de heffingsambtenaar een beleid heeft gevoerd, dat dit beleid begunstigend is in die zin dat het tot gevolg heeft dat (een) bepaalde groep(en) van belanghebbenden (wordt) worden bevoordeeld boven andere belanghebbenden doordat ten aanzien van die groep(en) een juiste rechtstoepassing achterwege wordt gelaten, noch dat de heffingsambtenaar de bedoeling heeft gehad (een) groep(en) van belanghebbenden te begunstigen. Tevens heeft de rechtbank terecht geconstateerd dat belanghebbende daarnaast niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder zich ervan bewust is, althans behoort te zijn, dat hij in een ander geval dan dat van de belanghebbende een begunstiging verleent.

4.8.

Met betrekking tot het beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel, komt het hof tot een andere afweging dan de rechtbank. Met wat belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij, gelet ook op wat partijen op de zitting bij het hof hebben verklaard, voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de woning identiek is aan de ook aan de [a-straat] gelegen woningen met de nummers 3 en 12, in de zin dat de verschillen te verwaarlozen zijn.

4.9.

Het voorgaande betekent, ook nu de heffingsambtenaar niet heeft aangegeven dat in de gemeente Terneuzen meer identieke woningen zijn, dat de meerderheidsregel is geschonden. Ten aanzien van de stelling van de heffingsambtenaar dat de meerderheidsregel niet van toepassing zou zijn, aangezien sprake zou zijn van een incidentele fout, oordeelt het hof als volgt. Van een incidentele fout is sprake wanneer het fouten betreft die gemaakt zijn ten aanzien van specifieke, aan een aantal woningen gemeenschappelijke kenmerken waardoor die zich van andere woningen onderscheiden.3 De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat in voorliggend geval sprake is van een incidentele fout. Op de zitting bij het hof heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de fout in waardering bij de identieke woningen is veroorzaakt doordat verkeerde (te kleine) inhoudsmaten zijn gebruikt voor de waardering van onder andere de identieke woningen gelegen aan de [a-straat] 3 en [a-straat] 12. Naar het oordeel van het hof betreft dit geen incidentele fout. In dat geval bestaat aanleiding voor toepassing van de meerderheidsregel.4

4.10.

Omdat de WOZ-waarde van de woningen gelegen aan de [a-straat] 3 en [a-straat] 12 zijn vastgesteld op € 316.000 dan wel € 317.000, volgt het hof belanghebbende in diens opvatting dat wegens schending van het gelijkheidsbeginsel de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. De door belanghebbende beargumenteerde waarde van € 300.000 acht het hof niet aannemelijk, gezien de hogere WOZ-waarden van de woningen gelegen aan de [a-straat] 3 en [a-straat] 12. Het hof stelt daarom de waarde vast op de voor [a-straat] 3 gehanteerde WOZ-waarde van € 317.000. Het derde geschilpunt behoeft geen behandeling meer.

Slotsom

4.11.

Het hoger beroep is gegrond.

Ten aanzien van het griffierecht

4.12.

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 46 respectievelijk € 131 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.13.

De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is. Die onrechtmatigheid bestaat in dit geval uit het vaststellen van een te hoge WOZ-waarde. Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.14.

Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten)5 x € 265 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 530.

Ten aanzien van de proceskosten

4.15.

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde beroep en hoger beroep gegrond is.

4.16.

Het hof stelt deze tegemoetkoming voor beroep op 26 (punten) x € 534 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.068.

4.17.

Het hof stelt deze tegemoetkoming voor hoger beroep op 27 (punten) x € 534 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.068.

4.18.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

5Beslissing

Het hof:

-         verklaart het hoger beroep gegrond;

-         vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

-         verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;

-         vernietigt de uitspraak op bezwaar;

-         stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [a-straat] 5 in [woonplaats] vast op € 317.000 en verlaagt met inachtneming van die vaststelling de aanslag in de onroerendezaakbelastingen;

-         bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van in totaal € 177 vergoedt;

-         veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 530;

-         veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 2.136.

De uitspraak is gedaan door M. Harthoorn, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 september 2021 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

 

1 Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.

2 Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

3 HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.

4 HR 17 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5015.

5 1 punt voor bezwaarschrift en 1 punt voor het horen in bezwaar, zie Besluit proceskosten bestuursrecht

6 1 punt voor beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht

7 1 punt voor beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht